Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie

Pojawiło się w Internecie sporo sprzecznych informacji dotyczących możliwości legalnego budowania na zgłoszenie domów jednorodzinnych. 

Związane jest to z aktualnymi obietnicami polityków, niezbyt dobrze przyjętymi zmianami dotyczącymi prawa budowlanego w ramach „polskiego ładu” oraz nowym projektem nowelizacji prawa budowlanego uchwalonej przez sejm w 2023, który póki co nie wiadomo czy zostanie wprowadzony w życie.

W 2015 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane.

Zmiany miały przyspieszyć i uprościć proces budowania. Wprowadzona w tym czasie nowela
przewidywała dualizm w uzyskiwaniu legalnej zgody na budowę domu jednorodzinnego.
Alternatywą dla dotychczas funkcjonującego pozwolenia miała być budowa na zgłoszenie.

‍
Nowelizacja ta cały czas obowiązuje choć nie cieszy się zbyt dużym powodzeniem. Dlaczego tak się
dzieje?

Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Wesoła m.st. Warszawy nie posiada danych pozwalających na udzielenie odpowiedzi w tym zakresie.

Zatem jakie różnice i jakie korzyści mógł mieć potencjalny inwestor korzystający z procedury zgłoszenia?

Jest to indywidualna kwestia, wiele czynników zależy od inwestora. Jednym z obowiązków projektanta jest opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy Prawo budowlane, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Właściwą procedurę dla danej inwestycji powinien wskazać projektant.

Tak, nasi klienci faktycznie nie korzystają z tej procedury, gdyż wymagania formalno-prawne są praktycznie takie same jak przy klasycznym pozwoleniu na budowę oraz banki rozpatrujące wnioski kredytowe preferują klasyczne pozwolenie.‍

‍
Ustawodawca na fali kolejnych zmian i nośnych wyborczo haseł, iż „zmniejszenie biurokracji w procesie zdobycia pozwolenia może przyczynić się do większej ilości nowo budowanych domów jednorodzinnych” wprowadził kolejną nowelizację. I tak 3 stycznia 2022 r. weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwana „Domem bez formalności”. Zgodnie z tą ustawą procedura budowy domów jednorodzinnych do 70m² zabudowy, została częściowo odformalizowana.
Jak wygląda uzyskanie zgody na budowę według tych przepisów?

Zgodnie z wprowadzonym uproszczonym trybem zgłoszenia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, możliwa jest budowa budynków wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Procedura wyłącza m.in. sprawdzenie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zgodności przedłożonej dokumentacji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydaną decyzją o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu) oraz czy dokumentacja odpowiada obowiązującym przepisom, w tym techniczno-budowlanym. Organ nie ma możliwości nałożenia na zgłaszającego obowiązku uzupełnienia brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wniesienia przez ten organ sprzeciwu. Do budowy inwestor może przystąpić niezwłocznie po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
‍

Dokonanie niekompletnego zgłoszenia lub naruszającego przepisy dla powyższej inwestycji jest naruszeniem ustawy Prawo budowlane, dlatego organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien poinformować właściwy miejscowo organ nadzoru budowlanego o wpływie takiego zgłoszenia, aby organ ten mógł podjąć przewidziane prawem kroki.

Klienci Z500 mimo takich ułatwień, niezbyt często korzystali z tego sposobu? Dlaczego tak się dzieje?

Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Wesoła m.st. Warszawy nie posiada informacji w tym zakresie, nie są to kompetencje Dzielnicy. Pytanie w zakresie klientów firmy Z500 należy skierować bezpośrednio do firmy. 

Czy bezpiecznie jest  budować bez kierownika budowy?

Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Wesoła m.st. Warszawy nie posiada informacji w tym zakresie. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie m.in. objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy, czyli przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Rząd nie spoczywa na laurach i cały czas próbuje „rozwiązywać problemy budownictwa” kolejnymi
ułatwieniami i w kwietniu 2023 wprowadza kolejne zmiany.

‍
Nowe rozwiązania budowy domu bez pozwolenia nie zawierają już ograniczeń do 70m ² powierzchni zabudowy, jest natomiast ograniczenie co do ilości kondygnacji.
Budynki mogą mieć maksimum 2 piętra. W procesie budowy domów na zgłoszenie powyżej 70m²
w podstawie – znów pojawiła się konieczność posiadania  kierownika budowy.
Jakie zatem są różnice pomiędzy przepisami budowy na zgłoszenie z 2015, które cały czas
obowiązują a ostatnią  nowelizacją budowy domów bez pozwolenia powyżej 70m² i do 70m² w
podstawie?

‍
Trudno się w tym połapać właśnie dlatego prosimy fachowców o wyjaśnienie.

Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Wesoła m.st. Warszawy nie może odnieść się do zadanego pytania w zakresie planowanej uproszczonej procedury dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej 70 m² w związku z trwającym jeszcze procesem legislacyjnym ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane. Na chwilę obecną przedmiotem zgłoszenia może być:

• wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany (nieistotna jest powierzchnia zabudowy oraz ilość kondygnacji, procedura przebiega zgodnie z art. 30 ust. 4b, ust. 5 - 5e, ust. 6 - 7 ustawy Prawo budowlane)
• wolno stojący, nie więcej niż dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (wg tzw. uproszczonej procedury omówionej wyżej).

‍

Dziękuje za rozmowę 

‍

Odpowiedzi Gazecie500 udzieliła:      
Anna Dąbrowska
Naczelniczka Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Wesoła Urząd Dzielnicy Wesoła m.st. Warszawy

Wywiad przeprowadził :
Mariusz Dębski

‍