EDUKATOR KREDYTOWY
Budowa domu wymaga wysokich nakładów finansowych, zaangażowania oraz sporej ilości czasu. Dla poszukujących możliwości „zamieszkania na swoim” budowa domu może stanowić interesującą alternatywą wobec zakupu mieszkania. Własny dom daje znacznie wyższy komfort życia, swobodę i niezależność.
Ale skąd wziąć pieniądze na budowę domu? Tak samo jak przy zakupie mieszkania … z banku, tak jak robi to cały świat.
Ponad 75% wszystkich budujących korzysta w całości lub w części z kredytu hipoteczno – budowlanego.
Blisko 65% zaciąga go w młodym wieku na ponad 35 lat.
Kredyt hipoteczny jest wieloletnim oraz kosztownym zobowiązaniem, dlatego zanim zdecydujemy się na jego zaciągnięcie, dobrze jest bez emocji i z pomocą profesjonalisty przeanalizować jego warunki.
Od czego zacząć?
Od określenia swoich potrzeb mieszkaniowych i możliwości finansowych. Często nasze marzenia nie pokrywają się z realiami. Mieszkając w 45 metrowym mieszkaniu marzymy o domu 4-5 krotnie większym. Ale czy na pewno aż taki jest nam potrzebny, abyśmy byli szczęśliwi? Może wystarczy 100-150% więcej powierzchni niż ta zamieszkiwana dotychczas?
Sprawdźmy jakie są realia, ile nasz wymarzony dom będzie kosztował, jak szybko go wybudujemy, jaka technologia zapewni nam komfortowe, ekonomiczne użytkowanie.
Kiedy poznamy niezbędną kwotę – sprawdźmy, czy stać nas na realizację marzeń.
Wniosek kredytowy
Wniosek o przyznanie kredytu na budowę domu jest dość skomplikowany. Zalecamy skorzystać z pomocy doradcy kredytowego oferującego kredyty, najlepiej kilku banków. On przeprowadzi nas przez procedury i podpowie: na co i w którym banku należy zwrócić szczególną uwagę.
Do sporządzanego wniosku należy dołączyć ściśle określone i wymagane przez bank dokumenty.
Lista dokumentów może się nieco różnić w zależności od tego, gdzie składamy wniosek o kredyt.
Możemy być jednak pewni, że będziemy potrzebować następujących dokumentów:
- zaświadczenia o zatrudnieniu (formie współpracy) od Twojego pracodawcy
- zaświadczenia o wysokości naszych dochodów
- zeznania podatkowe PIT oraz zaświadczenie o niezaleganiu z ZUS, jeśli prowadzimy własną działalność gospodarczą
- wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny potwierdzający nasze prawo własności do działki, na której chcemy budować
- pozwolenie na budowę
- projekt budowlany wraz z kosztorysem inwestycji
Poniżej znajdziesz kompendium wiedzy o kredycie hipotecznym, tak aby łatwiej było Ci zrozumieć proces jego pozyskiwania oraz spłaty.
Czy kredyt hipoteczny mogę spłacić wcześniej?
Można, każdy kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej. Należy zwrócić uwagę na to, że niektóre banki nakładają dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę.
Zapytaj doradcę o oferty banków, w których taka opcja będzie możliwa bez dodatkowych kosztów.
Na ile lat mogę zaciągnąć kredyt hipoteczny?
Maksymalny okres kredytowania waha się w różnych bankach w przedziale 30 – 35 lat i zależy od wieku zaciągającego kredyt.
Jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy?
Maksymalny wiek kredytobiorcy może się różnić w zależności od wybranego banku.
Zawiera się w przedziale 65 – 80 lat w momencie jego zakończenia, czyli przypadania ostatniej raty. Niektóre banki stosując ubezpieczenie na życie, mogą nie ograniczać maksymalnego wieku, o ile kredytobiorca posiada i opłaca odpowiednią polisę oraz zrobi cesję na bank.
Czym różnią się raty malejąca i równa?
Raty te różnią się wysokością spłaty w czasie.
Jeśli zdecydujemy się na raty malejące, to nasze comiesięczne wpłaty do banku z czasem będą systematycznie spadać. Dlaczego tak się dzieje? W tej formie kredytu, na miesięczną ratę składa stała część kapitałowa i malejąca część odsetkowa. Odsetki obliczane są od kwoty kredytu pozostałej do spłaty, dlatego zawsze najwyższe raty są na początku okresu spłaty.
Natomiast w przypadku rat równych, formuła kredytu jest tak skonstruowany, aby Twoje comiesięczne spłaty były stałe. Jedynie proporcje pomiędzy częścią kapitałową i odsetkową raty będą się zmieniały.
Czy można zagwarantować sobie stałe raty przez całą długość kredytu hipotecznego?
Żadna umowa nie zagwarantuje, aby raty mogły być stałe przez 30 lat, gdyż mamy do czynienia z inflacją lub deflacją i wtedy zmienia się oprocentowanie kredytu. Dzięki temu rata w przypadku standardowej inflacji nieznacznie rośnie a w przypadku deflacji maleje.
Wskaźnik LTV - co to takiego?
Wskaźnik LTV to angielski skrót od określenia Loan to Value.
Wskaźnik ten to stosunek kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości, którą chcemy zbudować lub nabyć za ten kredyt. Przykładowo, jeśli budowana nieruchomość (szacowana przez uprawnionego rzeczoznawcę) będzie warta 1 000 000 tys. zł, a pożyczamy z banku 800 tys. zł na jej budowę, to wówczas wskaźnik LTV wyniesie 80%. Wskaźnik LTV to jeden z najważniejszych parametrów związanych z kredytem hipotecznym.
Właśnie ta proporcja wpływa najmocniej na oprocentowanie kredytu hipotecznego a tym samym na całkowity koszt kredytu. Polskie banki wymagają, aby LTV mieściło się granicy maksymalnej 80-90%.
Jeśli posiadasz swoją działkę budowlaną, to bank uwzględni jej wartość przy ustalaniu wskaźnika LTV. Zdarzało się jednak, że przy wybranych klientach każda instytucja finansowa może mieć w tym zakresie własne zasady i politykę, i wyjątkowo sfinansować kredytem także wyposażenie budowanego domu.
Czy uzyskam kredyt hipoteczny nie mając wkładu własnego?
Kredyt bez wkładu własnego traktowany jest jako ryzykowny dla banków i powinien być zabezpieczony polisą.
Co do zasady, aktualnie polskie banki uniemożliwiają uzyskanie kredytu hipotecznego, jeśli nie posiada się wkładu własnego lub innego zabezpieczenia. Zdecydowana większość banków wymaga posiadania wkładu własnego w wysokości minimum 10-20% wartości budowanej lub kupowanej nieruchomości.
Istnieją wyjątki od tej reguły i są to najczęściej programy pomocowe ze strony państwa, UE czy innych organizacji, pokrywające własną gwarancją wkład własny. Niedawno istniała możliwość otrzymania wkładu własnego w formie gwarancji Banku Gospodarstwa Kredytowego, w ramach rządowego programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Obecnie wybrany rząd pracuje nad kolejnymi rozwiązaniami. Aktualne informacje na temat programów pomocowych będą posiadać doradcy kredytowi.
Czym jest wskaźnik WIBOR i jak wpływa na raty kredytu hipotecznego?
Wskaźnik WIBOR to wskaźnik używany przez Polskie Banki do określania i wyliczania wartości pożyczanego pieniądza. Dokładnie skrót oznacza Warsaw Interbank Offered Rate.
Od tego wskaźnika zależy wysokość comiesięcznej raty kredytu hipotecznego, jeśli zaciągnąłeś kredyt z oprocentowaniem zmiennym.
Wysokość kredytu z oprocentowaniem zmiennym składa się z 2 elementów – ustalonej marży banku i wskaźnika WIBOR, najczęściej liczonego za 3 lub 6-miesięcy.
Wartość WIBOR wylicza się na podstawie oprocentowania, po którym banki pożyczają sobie nawzajem środki pieniężne. Kiedy na rynku bankowym jest nadmiar pieniądza i nie ma inflacji, wskaźniki WIBOR są niewysokie i korzystne dla kredytobiorców. Jeśli mamy wysoką inflację i pożyczanie jest ryzykowne/drogie – wtedy wskaźnik WIBOR jest wysoki, co pociąga za sobą wyższą ratę. Natomiast należy pamiętać, że nie jest on dany na stałe i kiedy sytuacja gospodarcza się poprawia – rata liczona w oparciu o WIBOR maleje.
Co to jest WIRON?
Ustawodawca zaplanował reformę kredytowych wskaźników i WIBOR ma zostać zastąpiony przez nowy wskaźnik WIRON.
WIRON to skrót od Warsaw Interest Rate Overnight.
WIRON to podobny wskaźnik do WIBORU, jest on jednak znacznie bardziej aktualny i przejrzysty. WIRON bowiem wyznaczany jest jako średnia stopa procentowa, na jaką banki pożyczają sobie środki na tzw. „overnight” (przykładowo: pożyczają w środę i w czwartek zwracają środki) a nie jak w przypadku WIBORU okres ten wynosi od 3-6 miesięcy.
W 2024 jesteśmy w okresie przejściowym – polskie banki mają czas, aby wprowadzić ten wskaźnik do procedur formalnych. Zgodnie z założeniami ustawodawcy już w 2025 roku na rynku finansowym obowiązywać będzie tylko wskaźnik WIRON.
Czym jest historia kredytowa? Czy aby uzyskać kredyt hipoteczny muszę ją mieć?
Do informacji o kredytobiorcach została powołana specjalna jednostka nazywana BIK. BIK to skrót od Biuro Informacji Kredytowej. Jest to przedsiębiorstwo stworzone przez Związek Banków Polskich i prywatne banki, które zbiera, integruje i udostępnia dane dotyczące historii kredytowej klientów banków, SKOK-ów oraz parabankowych firm pożyczkowych.
Dobra historia kredytowa w BIK-u może być jednym z warunków otrzymania kredytu hipotecznego. Czasem klienci nie mający jakiejkolwiek historii, skutecznie ubiegają się o kredyt na budowę domu. Zatem jej brak nie zamyka to drogi do otrzymania kredytu hipotecznego.
W takim przypadku badana jest zdolność kredytowa, wysokość wkładu własnego, a także zarobki, sytuacja rodzinna, historia zawodowa ubiegającego się o kredyt. Należy pamiętać, że zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest budowana nieruchomość, co skutecznie niweluje i zmniejsza ryzyko dla banku przy jego udzielaniu.
Cel, na jaki można zaciągnąć kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny, zgodnie z jego założeniem, powinien być przeznaczony na budowę lub zakup domu, mieszkania. Ten kredyt można także spożytkować na remont czy zakup i zagospodarowanie działki. Warunkiem jest posiadanie zdolności kredytowej i pozytywna historia kredytowa.
