Geodeta-partner i doradca w procesie budowy domu

‍

‍

‍

‍

Udział geodety jest niezbędny w procesie rozpoczęcia i zakończenia budowy domu. Określa to ustawa Prawo Budowlane. Współpraca rozpoczyna się zanim ruszą jakiekolwiek fizyczne prace. Skorzystanie z wiedzy geodety pozwoli uniknąć istotnych błędów przy zakupie działki.

Geodeta przydatny będzie zarówno dla inwestora indywidualnego jak i dewelopera, aby stwierdził przed zakupem działki zgodność granic ewidencyjnych z granicami na gruncie. Coraz trudniej o atrakcyjne działki budowlane a te, które się nie sprzedały lub mają okazyjną cenę mogą okazać się pułapką, dlatego warto skorzystać z doświadczenia fachowca.

‍

ZAKUP DZIAŁKI

Pierwsze spotkanie z geodetą najlepiej odbyć przed zakupem działki. Biorąc pod uwagę, że coraz trudniej w dużych miastach o atrakcyjne działki –  ceny bywają wysokie, a coś pozornie wydającego się okazją może przysporzyć nam sporo kłopotów. Jeśli mamy wątpliwości - sąsiedzi wnoszą pretensje, na sąsiednich działkach występują nieujawnione w mapach obiekty - warto przed zakupem skorzystać z pomocy geodety.  

‍

‍

Geodeta powinien ustalić faktyczne położenie granic.

W tym celu  korzysta z różnych wskazówek. Są to najczęściej dokumenty, znaki graniczne, ślady, a czasami stare mapy czy rozmowa z osobami starszymi. Jeśli udało się je bezsprzecznie ustalić – oznacza się teren stosownymi znakami granicznymi. W miastach możliwe jest ustalenie faktycznego położenia granic z ostrością nawet do centymetra, natomiast na terenach wiejskich pozyskanie materiału, do którego można mieć zaufanie, czasami może powodować dokładność pomiaru z ostrością nawet dwóch metrów.  

Dokładność pomiarów i umieszczenia znaków granicznych może się różnić  się w zależności od rejonu Polski. Najłatwiej odnaleźć znaki w dawnym zaborze pruskim, gdzie istniał zwyczaj stabilizacji i utrwalania punktów granicznych, najtrudniej  na ziemiach w dawnym zaborze rosyjskim.

‍

BUDOWA

Zgodnie z ustawą Prawo Budowlane obecność geodety w czasie procesu budowy jest obowiązkowa na 3 jego etapach:

1.      Przygotowanie mapy do celów projektowych

2.      Wytyczenie budynku w terenie

3.      Inwentaryzacja powykonawcza budynku, przyłączy oraz zagospodarowania terenu

‍

MAPA DLA CELÓW PROJEKTOWYCH

Mapa taka obejmuje swoim zakresem obszar niezbędny do sporządzenia dokumentacji projektowej.

Dołącza się do niej zwykle pas 25-30 metrów wokół przygotowywanej działki, dlatego geodeta potrzebuje zwykle dostępu do działek sąsiadujących, aby móc zrealizować poprawnie pomiar.

Mapa do celów projektowych powinna zawierać:

- Granice i numery działek ewidencyjnych oraz użytki gruntowe w obszarze opracowania

- Opisy obiektów budowlanych w obszarze opracowania

 - Sieci uzbrojenia terenu: wodociągowa, kanalizacyjna, gazociągowa, elektroenergetyczna i inne jeśli występują

- Dodatkowe istotne elementy jak: rzędne terenu, obiekty, drzewa, ogrodzenia, rowy melioracyjne, itp.

Co powinno znaleźć się w opisie Mapy dla celów projektowych:

   - Nazwę mapy „Mapa do celów projektowych”, rozmiar skali, położenie obszaru opracowania

   - Nazwę gminy, Identyfikator i nazwę obrębu ewidencyjnego

   - Wykonawcę prac geodezyjnych, Identyfikator zgłoszenia prac geodezyjnych

   - Imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych kierownika prac geodezyjnych

   - Układ współrzędnych prostokątnych płaskich oraz układ wysokościowy

   - Określenie obszaru, który był przedmiotem aktualizacji i datę opracowania

Do czego służy Mapa dla celów projektowych:

Mapa dla celów projektowych ma aktualizować stan faktyczny, zawiera dodatkowo pełniejszy pomiar np. o opisanie rzeźby terenu działki. Może również zawierać dodatkowe elementy, niezawarte w mapie zasadniczej, które w zamówieniu wskazał inwestor lub architekt do umieszczenia na mapie. Dodatkowe elementy powinny znaleźć się w legendzie. Po sporządzeniu mapy powinien ją dostać jak najszybciej projektant, aby nie straciła ważności i odzwierciedlała stan faktyczny.

‍

‍

‍

TYCZENIE BUDYNKU

Kiedy następuje wytyczenie budynku?

Wytyczenie budynku następuje, kiedy inwestor uzyskał pozwolenie na budowę i  rozpoczyna prace przygotowawcze związane z budową. Nie może tego zrobić ani firma wykonawcza ani inwestor.  Ustawa Prawo Budowlane w  Art. 43, pkt. 1 jasno określa i narzuca obowiązek wytyczenia budynku przez uprawnionego geodetę.

Wytyczenie należy rozpocząć od wezwania geodety na miejsce budowy. Określi on zarys budynku pod zebranie humusu oraz naniesie punkt zero. Dzięki temu będzie można przygotować wykop na odpowiednią głębokość oraz usytuować ławy ciesielskie pod fundament czy szalunek ze styropianu pod płytę fundamentową.

Z punktu widzenia prawa – oficjalne wytyczenie budynku następuje po zakończeniu prac i dokonaniu stosownego  wpisu do dziennika budowy. 

‍

‍

Czym jest punkt zero?

Nazywany czasami reperem roboczym – jest punktem centralnym, od którego w projekcie odnosi się wszystkie miary: głębokość fundamentów, wysokość kondygnacji,  wysokość budynku.

Punkt zero powinien określić i być zgodny z poziomem posadzki na parterze wybudowanego budynku.

‍

INWENTARYZACJA POWYKONAWCZA

Po zakończeniu prac budowlanych geodeta przeprowadza inwentaryzację powykonawczą.

Zgodnie z art. 43 Prawa Budowlanego inwentaryzacji powykonawczej podlegają:

- budynki i zagospodarowanie działki;

- lokalizacja wjazdu, dojazdów, parkingu, kostki i innych elementów infrastruktury;

- pomiar przebiegu przyłączy i sieci wodociągowych, elektrycznych, kanalizacyjnych, gazowych i pomp ciepła.

‍

Inwentaryzacja powykonawcza potwierdza:

Czy prace związane z wytyczeniem budynku wykonano zgodnie z projektem i  przepisami.

Czy położenie fundamentów, ścian zewnętrznych oraz innych istotnych elementów konstrukcyjnych odpowiada ustaleniom zawartym w projekcie i mapach.

Geodeta dokonując pomiarów kontrolnych i pozytywnego wpisu do Dziennika Budowy gwarantuje,  że żaden z istotnych wymiarów budynku nie odbiega od ustalonych założeń.

Przykładowe ceny usług geodezyjnych

Średnie ceny usług geodezyjnych w 2024 roku kształtowały się następująco:

Konsultacja, ocena przed zakupem: 1000 zł

Wznowienie granic: 1000-1500 zł

Podział działki: 2000-3500 zł

Mapa dla celów projektowych: 1400-1800 zł

Inwentaryzacja geodezyjna: 1000 zł

PODSUMOWANIE

Prawidłowe ustalenie granic nieruchomości jest niezwykle ważne dla inwestorów  oraz deweloperów, którzy planują zrealizować własne projekty budowlane na danym terenie. Aby tego dokonać potrzebne są  precyzyjne geodezyjne pomiary terenowe. Ich brak może rodzić  poważne konsekwencje.

Nasze doświadczenie oraz relacje geodetów potwierdzają, żądane zawarte w ewidencji gruntów i budynków bywają nieaktualne lub niekompletne, co może warunkować prawidłowe przeprowadzenie procesu budowy i decydować o wartości działki.

Dokładne wyznaczenie granic działki przesądza o wyborze projektu, przyszłym kształcie i rozmiarze domu, możliwych do zastosowania instalacjach a także może rzutować na przyszłe stosunki między sąsiadami, dlatego warto mieć w tym względzie rzetelne dane.

Dokładna inwentaryzacja zminimalizuje ryzyko uszkodzenia mediów, zmniejsza ryzyko awarii w czasie użytkowania domu oraz potwierdza rzetelność inwestora.  

Autor:

Mariusz Dębski

Gazeta500

‍