Prognozy dla budownictwa jednorodzinnego w 2024
Czy i kiedy rozpoczynać budowę domu? Jak mogą wyglądać koszty robocizny w 3-4 kwartale 2024? Czy będzie taniej?
Na te i wiele podobnych pytań próbują odpowiedzieć sobie inwestorzy planujący budowę własnego domu w najbliższym czasie. Ponieważ temat jest gorący – omówimy go w tym wydaniu Gazety 500.
Rok 2023 przyniósł w branży budowlanej potężne spadki. Sektor budowlany według wskaźników GUS zanotował ponad 12% spadek względem roku 2022, który i tak nie był najlepszy. Przypomnijmy, że na początku 2022 rozpoczęła się wojna w Ukrainie oraz realna inflacja poszybowała ponad 20% a wraz z nią stopy procentowe kredytów hipotecznych. Dodatkowo nastąpił odpływ siły roboczej w budowlance, gdyż ukraińscy pracownicy masowo wracali bronić swojego kraju.
Rok 2023 był także rokiem prawdy dla firm wykonawczych. Aż 73% z nich notuje mniejsze lub większe problemy finansowe, natomiast najwięksi gracze z budownictwa wielomieszkaniowego mają się całkiem nieźle, gdyż dzięki tańszym kredytom (programowi Kredyt 2%) skorygowali ceny w górę, małych - najbardziej poszukiwanych mieszkań.
Spadki najmocniej odczuło indywidualne budownictwo jednorodzinne, choć ono obok inwestycji energetycznych w perspektywie najbliższych lat powinno rozwijać się w naszym kraju najlepiej.
Dlaczego?
Polacy żyją w zbyt małych mieszkaniach - odpowiada nam Mariusz Dębski Dyrektor ds. Rozwoju i Strategii Z500.
Blisko 35% procent Polaków mieszka w zatłoczonych mieszkaniach, gorzej jest tylko w Rumunii, Bułgarii i Łotwie. Średnia w całej UE jest dwa razy lepsza.
Biorąc pod uwagę także to, że mamy deficyt szacowany naokoło 2 mln mieszkań, rynek będzie się rozwijał, jeśli nowy rząd ustabilizuje sytuację gospodarczą i zapewni dostęp do kredytowania inwestycji. Dodatkowo w dużych miastach ceny mieszkań są tak wysokie, że znacznie bardziej opłaca się wybudować dom, który zapewnia zdecydowanie lepszy komfort życia. Za przeciętne mieszkanie, nazywane 45 metrowym „apartamentem”, spokojnie można wybudować 100-120 metrowy dom.
Potrzebny jest dobry kredyt promujący i pomagający rozwiązać sytuację mieszkaniową - twierdzi specjalista od kredytów Robert Czerwiński dyrektor Creditpass.
Na rynku w 2023 pewne ożywienie i widoczne efekty wniósł program Bezpieczny Kredyt 2%. Szacuje się, że do końca października wpłynęło ponad 85 tys. wniosków o kredyt, z czego blisko 28 tys. przerodziło się już w umowy. Popyt na mieszkania i tani kredyt ożywił rynek budownictwa mieszkaniowego. Ponieważ deweloperzy w 2022 nie wiedzieli jak potoczy się sytuacja rynkowa, wstrzymali wiele inwestycji. Dlatego naturalną konsekwencją w 2023 był skokowy wzrost cen mieszkań. Ceny w dużych aglomeracjach wzrosły od 15 aż do 25%.
Ceny domów jednorodzinnych pomiędzy 2022 a 2023 rokiem pozostały na podobnym poziomie. Jeśli drastycznie nie wzrosną koszty energii i paliwa cena za 1 m2 domu w stanie deweloperskim powinna zamknąć się w kwocie 4-4,2 zł za 1 m2. Oczywiście trendem będą domy prefabrykowane budowane z naturalnych materiałów i w krótszym czasie - komentuje Krzysztof Możyszek producent domów prefabrykowanych DOMZFABRYKI.EU
Zatem jaki będzie rok 2024?
Po pierwszych 2 miesiącach można zaobserwować lekkie ożywienie. Czy jest ono związane z poprawą koniunktury, nastrojami związanymi ze zmianą rządów czy zwyczajnie łagodną zimą? Tego jeszcze nie wiadomo.
Rynek budowlany w Polsce rozpoczyna 1 Q 2024 z nadzieją na uruchomienie środków z KPO. Pierwsze zaliczki przeznaczone będą na rozwój sektora energetycznego, więc niewiele z nich trafi na rynek budowlany.
Uruchomione środki bezwzględnie wpłyną na budownictwo inżynieryjne, projekty energetyczne i infrastrukturalne. Zarobią na pewno duzi gracze oraz ich podwykonawcy.
Uruchomione środki w sposób widoczny wpłyną na wzrost projektów energetycznych i infrastrukturalnych.
Globalnie w całej budowlance rok wyborczy w samorządach ograniczył ich skłonność do ogłaszania przetargów. Natomiast nowo wybrane władze chętniej będą spełniać potrzeby mieszkańców i obietnice wyborcze w IV kwartale i całym 2025 roku.
Inflacja 10,9% w 2023 roku była jedną z najwyższych w Unii Europejskiej (wyższą miały tylko Węgry 17% i Słowacja 11%) mimo zapowiedzi raportów Komisji Europejskiej na 5,2% spada w szybszym tempie niż zakładano a realny wzrost wynagrodzeń o 11% na pewno odbije się pozytywnie na wzroście konsumpcji. Te pozytywne wskaźniki, będą napędzały gospodarkę.
Specjaliści i analitycy rynku nie przewidują znacznego wzrostu cen materiałów budowlanych.
Według ekspertów ceny mieszkań nie zatrzymają się na obecnym poziomie, nadal będą rosły. Zakłada się, że nominalny wzrost cen mieszkań w tym roku wyniesie średnio 12,5%.
Wzrost cen dotyczyć będzie głównie mieszkań pomiędzy 25-55 m2w dużych miastach i dobrych lokalizacjach. Deweloperzy, którzy zarobili dzięki programowi bezpieczny kredyt 2% deklarują powrót do odłożonych planów inwestycyjnych i przygotowują do sprzedaży małych dwu i trzypokojowych mieszkań.
Natomiast w mniejszych miastach i gorszych lokalizacjach w 2024 jest szansa kupić duże mieszkanie o około 15-20% taniej.
Rząd szykuje nowy program Kredyt 0% – narzędzie, które ma pozwolić wybudować własny dom. Nie są znane zasady ani warunki, z „przecieków” wiemy, że będzie on promował budownictwo jednorodzinne i będzie trwał aż 4 lata.
Jeśli rząd utrzyma ceny energii, ceny materiałów nie powinny wzrosnąć ponad wskaźniki inflacji - więc budowa domu jednorodzinnego powinna pozostać na zbliżonym poziomie do 2023.
Budowlane trendy na najbliższe 5 lat w Polsce
Transformacja energetyczna wymusiła budowanie domów energooszczędnych, dążących do zero-emisyjności, oszczędzających, a nawet magazynujących zasoby. Zielone budownictwo z materiałów naturalnych w perspektywie dekady stanie się standardem, a proces budowy i powinien być zgodny z ideą „zero waste”.
Alternatywą dla 3-5 pokojowych mieszkań będą energooszczędne, inteligentne domy jednorodzinne, szeregowe czy bliźniaki budowane szybko w zaawansowanych technicznie technologiach. Wygra tu czynnik ekonomiczny, gdyż takie domy będą tańsze w eksploatacji, będą pozwalały wyprodukować i magazynować energię,w których nie będzie opłat czynszowych. Mało kto zdaje sobie sprawę i liczy ile kosztuje ogrzanie powierzchni wspólnych, administrowanie i inne czynności zawarte w czynszu. Przez 30 lat użytkowania kwota ta przekroczy 400 000 zł.
Istniejące stare budynki będą wymagały renowacji, ich cena spadnie,gdyż koszty użytkowania będą znacząco wyższe od nowych domów. Może niektóre z nich będzie taniej wyburzyć. Na pewno dostosowanie starszych nieruchomości do przepisów UE dotyczących zielonej transformacji zostaną dofinansowane, ale niezdejmie to całego ciężaru finansowego z jego użytkowników. W przypadku konieczności dostosowania i remontu obiektów wielomieszkaniowych - czynsz będzie rósł.
W nadchodzących latach na znaczeniu będzie zyskiwała prefabrykowana – modułowa technologia, inteligentne systemy zarządzania domem oraz ergonomiczna, elastyczna architektura.
Prefabrykacja i modułowość pozwalają przygotować oraz zbudować dom w zamkniętym procesie, przy zachowaniu reżimu technologicznego i niskiej emisyjności. Modułowość i inteligentne zarządzanie przestrzenią umożliwiają także rozbudowanie domu w przypadku zmian potrzeb rodziny lub nawet przenieść go w inne miejsce…
Coraz mniej będzie powstawać domów 300-400 metrowych, z powodzeniem ich rolę przejmą domy pomiędzy 100-200 metrów, w których niektóre pomieszczenia będą wielozadaniowe np. sypialnia zamienia się w pokój do pracy zdalnej, a gabinet w połączeniu z salonem da odpowiednią przestrzeń dla dużej imprezy rodzinnej.
Inteligentne budynki zarządzane smartfonem – to już nie luksus a potrzeba czasu. Centralne jednostki grzewcze, centrala wentylacji, centralny system oświetlenia oprócz tego, że są wygodne, pozwalają zarządzać naszymi rachunkami. Tego się nie da w taki sposób zastosować w budynku wielorodzinnym czy kamienicy i będzie to doliczone do czynszu.
W najbliższych 5 latach będziemy obserwować rosnącą przewagę prefabrykowanych domów, tworzonych z powtarzalnych projektów i opierających się o rozwiązania proekologiczne, niskoemisyjne, o zoptymalizowanych kosztach eksploatacji.
W perspektywie dekady w związku ze starzejącym się społeczeństwem, zaczną powstawać osiedla małych domów dla seniorów, z własną infrastrukturą poza miastem – pozwalające na spokojną emeryturę.
Styl domów raczej będzie dążył do prostych form – tańszych w budowie, posiadających mniej mostków cieplnych, z prostymi dachami tak, aby można było umieszczać na nich panele fotowoltaiczne. Kierunek rozwoju i trendy zbliżają się do stylu architektury skandynawskiej, choć u nas jest on nazywany jest „Nowoczesną Stodołą”.
Mariusz Dębski Dyrektor ds. Rozwoju i Strategii Z500, Gazeta500
